2. 양도가액

(1) 양도가액의 계산

5) 토지와 건물 등의 일괄 취득·양도의 경우

양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 부가가치세법시행령 제64조에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다(부법 100조 2항, 부령 166조 6항).

<부가가치세법시행령 제64조> 안분계산기준

구분 내　　　　　　　용
감정가액이 있는 경우 감정평가업자(2015.2.2. 이전 양도분은 감정평가법인)의 감정가액에 비례하여 안분계산한다.
* 감정가액 : 감정가액은 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매는 최초공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지의 감정평가가액을 말한다.
감정가액이
없는 경우		 기준시가가
모두 있는 경우		 공급계약일의 기준시가에 비례하여 안분계산한다.
기준시가가 모두
없거나 일부가
없는 경우		 [1단계] 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후
* 장부가액 : 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여「부가가치세법 시행령」제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.
[2단계] 기준시가가 있는 자산은 1단계에서 안분계산된 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
□ 감정평가법인의 범위 확대

종전에는 세법상 감정평가기관은 감정평가법인으로 한정하여 개인감정평가사의 감정평가는 시가로 인정하지 않았다. 그러나 감정평가업무가 감정평가사의 고유업무인 점을 고려하여 2015.2.3. 이후부터 개인 감정평가사도 감정평가기관에 포함하였다. 다만, 법인세법은 2018.2.13. 이후 감정하는 분부터 감정한 가액이 5억원 이하인 경우에는 개인감정평가사의 감정평가액을 인정한다(법령 89조 2항 1호, 소령 176조의2 1항 2호. 소령 178조의3, 부령 64조, 상증칙 15조).

□ 임의 안분계산의 규제

토지와 건물 등을 일괄 취득·양도한 경우 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 부가가치세법시행령에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다(부법 100조 3항).

□ 토지와 건물의 가액이 불분명한 때에 해당하는지 여부에 관한 예규(사전-2018-법령해석재산-0011(2018.02.13.)

<질 의>
1. 사실관계
○ 2017년에 건물(주택과 근린생활시설)과 토지(대)를 일괄하여 양도함
구 분 비 율
주택 토지 21%
건물 △52%
소계 12%
주택외 토지 9%
건물 △117%
소계 △3%
합계 0%
* 비율 = (안분가액-구분기장가액)/안분가액 ×100

2. 질의내용
토지와 건물을 일괄양도하는 경우로서 토지와 건물을 구분기장한 가액과 감정평가가액에 비례하여 안분계산한 가액이 토지의 경우 100분의 30이상 차이가 발생하지 않으나 건물의 경우 100분의 30이상 차이가 발생하는 경우「소득세법」제100조제3항에 따른 가액 구분이 불분명한 때에 해당하는지 여부

<회 신>
토지와 건물을 일괄 양도하는 경우로서 토지와 건물을 구분 기장한 가액과「소득세법」제100조제2항 및 같은 법 시행령 제166조제6항에 따라 안분계산한 가액이 토지의 경우 100분의 30이상 차이가 발생하지 않으나 건물의 경우 100분의 30이상 차이가 발생하는 경우에도「소득세법」제100조제3항의 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에 해당하는 것입니다.
[사 례] 일괄양도(1)
거주자 갑은 2015년 6월 1일에 토지와 건물을 92,700,000원에 매매하고 대금을 인도시 일시에 받기로 하였다. 2015년 5월 1일에 감정평가업자의 감정평가액은 토지 70,000,000원, 건물 30,000,000원이며, 2015년 6월 1일의 기준시가는 토지 0,000,000원, 건물 20,000,000원이다. 매매대금에 부가가치세가 포함되지 않은 경우와 부가가치세가 포함된 경우로 구분하여 건물과 토지의 양도가액을 계산하시오. 다만, 토지와 건물의 실지거래가액의 구분은 불분명하다.

해답보기
[해답]
매매대금에 부가가치세가 포함되지 않은 경우
① 토지의 양도가액

* 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간의 시작일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지의 기간 중에 감정평가한 가액이 있으므로 감정평가액을 기준시가보다 우선 적용한다.

② 건물의 양도가액

매매대금에 부가가치세가 포함된 경우
① 토지의 양도가액

② 건물의 양도가액
[사 례] 일괄양도(2)
부가가치세 과세사업자인 주백두 씨는 토지, 건물 및 기계장치를 10,000,000원에 일괄양도하였으며, 감정가액은 없다. 공급계약일 현재 처분한 자산의 가액은 다음과 같다.

구　　분
 취득가액
 장부가액
 기준시가
토　　지 600,000 600,000 400,000
건　　물 2,400,000 2,400,000 3,600,000
기계장치 3,000,000 2,000,000 －
계 6,000,000 5,000,000 4,000,000
실지거래가액이 불분명하며 양도금액에 부가가치세가 포함되지 아니한 경우와 양도가액에 부가가치세가 포함된 경우로 구분하여 토지와 건물의 양도가액을 계산하시오.

해답보기
[해답]
(1) 부가가치세가 포함되지 않은 경우
구　　분 1차 안분계산 2차 안분계산
장부가액

양도가액

 기준시가 양도가액

토　　지


 600,000 600,000 400,000 600,000
건　　물 2,400,000   3,600,000 5,400,000
기계장치 2,000,000 4,000,000   4,000,000
계 5,000,000 10,000,000   10,000,000
(2) 부가가치세가 포함된 경우
구　　분 1차 안분계산 2차 안분계산
장부가액
(부가세 포함)

양도가액

 기준시가
(부가세포함)

양도가액

토　　지
 600,000   400,000 546,411
건　　물 2,640,000 5,955,882 3,960,000 5,409,471
기계장치 2,200,000 4,044,118   4,044,118
계 5,440,000 10,000,000   10,000,000

토지의 양도가액 : 546,411
건물의 양도가액 : 5,409,471 × 100/110 = 4,917,700

□ 여러 필지의 토지의 일괄 취득

수필지의 토지를 일괄 취득하여 전체 실지거래가액은 확인되나 각 토지별로 구분이 불분명한 경우에는 소득세법시행령 166조 6항에 따라 안분계산한다(법규재산2012 -341, 2013.3.2.).