Ⅱ. 사업소득

16. 부동산매매업자 비교과세 회피로 종합소득세 부족징수

종합소득세 비교과세 회피목적으로 주소지 위장 전입한 후 부동산 매매차익 예정신고 없이 추계(단순경비율)로 확정신고·납부한 부동산매매업자에 대한 신고 사후관리 소홀로 종합소득세 과소부과

법령 및 규정

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  • 소득세법 제64조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】제1항에 “대통령령으로 정하는 부동산매매업을 경영하는 거주자로서 종합소득금액에 제104조제1항제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.”라고 규정

지적 내용

  • 납세자는 간척농지 00필지를 매입한 후 농지를 분할·합병을 거쳐 ○○○등에게 양도하고 부동산매매차익 예정신고 없이 종합소득세 확정신고하면서 비사업용토지 양도에 따른 부동산매매업자에 대한 세액계산 특례(비교과세)를 회피하고자 주소지 위장 전입함. 양도 토지가 비사업용토지에 해당되는 경우에는 부동산매매업자에 대한 세액계산 특례 규정에 의거 종합소득산출세액을 계산하여야 함에도 고액의 종합소득세 추계신고자에 대한 신고사후관리 소홀로 종합소득세 과소부과

부동산매매업자의 예정신고와 확정신고

(1) 부동산매매업자의 예정신고와 확정신고

부동산매매업이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 “주거용 건물 개발 및 공급업”이라 한다)은 제외한다.
[소득세법상 부동산매매업의 범위]

구분 주택 상가
자영건설 건설업 부동산매매업
도급(100%)
재판매 부동산매매업

[한국표준산업분류를 기준으로 한 부동산매매업의 범위]

한국표준산업분류 부동산매매업 여부
소분류 세세분류 내 용
건물건설업
(411)		 주거용 건물건설업
(분류코드 4111)		 단독 주택, 연립 주택, 다세대 주택, 아파트 등의 주거용 건물을 건설하는 산업활동 ×
비거주용 건물건설업
(분류코드 4112)		 사무 및 상업용 건물, 제조업 및 기타 산업용 건물 등의 비주거용 건물을 건설하는 산업활동 ○
부동산 임대 및 공급업
(681)		 부동산 개발 및 공급업(분류코드 6812) <주거용 건물 개발 및 공급업(68121)>
직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물 건설공사를 일괄 도급하여 주거용 건물을 건설하고, 이를 분양 · 판매하는 산업활동(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우도 포함함)		 ×
(재판매는 ○)
<비주거용 건물 개발 공급업>
직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물 건설공사를 일괄 도급하여 주거용 건물을 건설하고, 이를 분양 · 판매하는 산업활동(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우도 포함함)		 ○
<기타 부동산 개발 및 공급업(68129)>
택지, 농지 및 농장, 공업용지 등 각종 용도의
토지 및 기타 부동산을 위탁 또는 자영
개발하여 분양 · 판매하는 산업활동
(구입한 토지를 재판매하는 경우도 포함함)		 ○

겸용주택의 구분

주거용 건물의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 같은 지번(주거여건이 같은 단지 내의 다른 지번을 포함한다)에 설치된 다른 목적의 건물이 해당 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 딸린 토지는 주거용 건물에서 제외하는 것으로 하고, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 전체를 주거용 건물로 본다. 이 경우 건물에 딸린 토지의 면적의 계산에 관하여는 소득세법 시행령 제154조 제4항을 준용한다(소령 122조 4항).
① 주거용 건물과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적의 100분의 10 이하인 경우
② 주거용 건물에 딸린 다른 목적의 건물과 주거용 건물을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적보다 작은 경우
(2) 토지 등 매매차익 예정신고

① 신고대상

부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 “토지 등”이라 한다)을 매매한 경우에 예정신고를 하여야 하며, 매매차익이 없거나 매매차손이 발생된 경우에도 동일하다.

② 신고기한

토지 등을 매매한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날

③ 토지 등 매매차익에 대한 산출세액의 계산

매매가액(실지거래가액)
- 필요경비*1)
- 장기보유특별공제
= 토지등 매매차익(⑨-⑩-⑪)
+ 기신고(결정)된 매매차익 합계액
= 토지등 매매차익 합계액(⑫+⑬)
× 양도소득세 세율*2)
= 산출세액
+ 가산세
- 기납부세액
= 납부할 총세액(⑯+⑰-⑱)
- 분납할 세액(2개월 이내)
= 신고기한 내 납부할 세액(⑲-⑳)		  
*1 필요경비
⒜ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액
⒝ 소득세법 제75조의 규정에 의하여 계산한 당해 토지 등의 건설자금에 충당한 금액의 이자
⒞ 토지 등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금
*2 양도소득세율을 적용함. 다만, 토지등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 소득세법 제104조 제1항 제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(기본세율)을 곱함
※ 부동산매매업을 영위하는 거주자가 「소득세법」제69조에 따라 토지 등 매매차익예정신고를 하는 경우, 같은 법 제103조에 따른 양도소득기본공제는 토지 등 매매차익 계산시 이를 적용하지 아니함(소득세과-1204, 2009.8.5.).

④ 예정신고를 하지 아니하거나 과소신고하는 경우의 가산세

2010.1.1.부터 부동산매매업자에 대한 토지 등 매매차익예정신고납부 세액공제제도를 폐지하고, 예정신고납부제도의 실효성 제고를 위하여 의무 불이행시 가산세를 부과한다.
⒜ 가산세 : 국세기본법의 무신고가산세, 과소신고 가산세, 납부ㆍ환급불성실 가산세
⒝ 예정신고 관련 가산세 부과 부분에 대하여는 확정신고와 관련한 가산세를 적용하지 아니함(국세기본법 47의 2 6항).

(3) 확정신고시 세액계산 특례

① 세액계산 특례 적용대상
부동산매매업을 경영하는 거주자로서 종합소득금액에 비사업용 토지와 미등기자산이 있는 경우
② 종합소득 산출세액
종합소득 산출세액은 다음의 세액 중 많은 것으로 한다.

1. 종합소득 과세표준 × 기본세율
2. (주택등매매차익 － 장기보유특별공제* － 양도소득기본공제*) × 60%(미등기자산 70%) ＋ (종합소득과세표준 － 주택등매매차익) × 기본세율
* 장기보유특별공제와 양도소득기본공제는 비사업용토지에는 적용되나, 미 * 등기자산에는 적용되지 아니한다.