Ⅱ. 사업소득

• 부동산매매업자의 환급신청 검토 시 손익계산서상 지급수수료가 계상되어 있어 부동산매매업자 비교과세 적정 여부를 검토하여야 하나 이를 소홀히 하여 판매수당을 양도자산의 필요경비로 인정하고 소득세 부당환급

• 부동산매매업자인 청구인은「소득세법」제64조의 비교과세 대상자로서 종합소득 산출세액보다 양도차익에 같은 법 제104조의 세율을 적용하여 계산한 세액의 합계액 등이 많은 경우에 해당하고, 부동산매매업을 영위하는 거주자의 종합소득 산출세액을 계산함에 있어「소득세법」 제64조 제1항 제2호가 적용되는 경우에 해당 거주자가 고용한 판매원에게 부동산 판매와 관련하여 지급한 판매수당 등은 주택등매매차익 계산시 양도자산의 필요경비에 해당하지 아니하는 것(조심 2012중3356, 2012.10.11., 같은 뜻임)인바, 쟁점판매수당을 주택등매매차익 계산시 필요경비로 공제하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

1) 사건의 개요
부동산매매업자 청구인은 OOO 소재 OOO역, OOO역 등에서 전・답 등을 매입하여 상가 등 신축부지로 판매하는 부동산매매업자이다. A는 68필지의 토지를 매수한 후 그 중 42필지를 분할하여 매도하면서 분할한 다수의 토지를 매도하기 위하여 판매사원들과 용역계약을 체결하였다. 용역계약을 체결한 판매사원들은 지인이나 전화번호부 등을 통해 전화번호를 파악한 다수의 사람들에게 전화를 걸어 A 소유 토지의 입지와 향후 개발가능성 및 매매조건 등을 설명하고, 그 중 관심을 보인 사람들에 대해서는 여러 번에 걸쳐 지속적으로 전화를 걸어 원고 소유 토지를 소개하고 문의사항에 답변하였으며, 때로는 관심을 보인 사람들을 직접 방문하여 토지에 대하여 보다 자세한 내용을 설명하기도 하였다.
A는 판매사원들에게 판매촉진비로서 근무 일수 및 시간에 비례한 기본용역료와 원고 소유 토지가 매도된 후 매매대금의 일정비율(직급에 따라 1.6%~10%)에 해당하는 금액을 수당 및 시상금으로 지급하고 판매사원들로부터 사업소득세를 원천징수하여 납부하였다. 관할세무서는 소득세법 제64조 제1항 제2호에 의하여 비교산출세액을 계산함에 있어 판매촉진비를 양도자산의 필요경비로 인정하지 아니하고 2009년 귀속 종합소득세 OOOO원， 2010년 귀속 종합소득세 OOOO원(이후 OOOO원으로 감액 경정함)을 각 부과하였다. A는 이에 대하여 불복하여 2012. 7. 13. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 기각되었다(조심2012중3356, 2012.10.11).

2) 사건의 진행

수원지법2013구합322, 2013.08.22	서울고법2013누27793, 2014.10.16	대법2014두14198, 2015.03.12
국승	국패	국패

3) 대법원 판결
역세권 개발지의 전・답 등을 매입하여 상가 등의 신축부지 용도로 판매하는 부동산매매업자인 원고가 판매사원들로 하여금 불특정 다수인을 상대로 판매대상 토지의 입지조건, 개발가능성 및 매매조건 등을 설명하고 매수를 유도하는 등의 판매업무를 수행하게 한 다음 그 대가로 지급한 기본용역료와 수당, 시상금은 부동산매매업을 위하여 필수적으로 소요되는 비용으로서 토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비에 해당하므로, 구 소득세법 제64조 제1항 제2호 (가)목에서 규정한 ‘주택 또는 토지의 매매차익’에 대한 세액을 산출할 때에 필요경비로서 공제되어야 한다.

1) 사건의 개요

부동산매매업자 A는 토지(비사업용 토지)의 매도인을 물색하는 역할을 하는 ‘매수모집인들’ 및 해당 토지의 개발가능성 등을 검토하는 ‘사전답사자들’에게 각 보수 명목으로 지급한 금액(OT라 한다) 및 매입한 부동산을 매도하기 위해 토지매수인을 물색하는 역할을 하는 ’매도모집인들‘에게 보수 명목으로 지급한 금액(RT라 하며, OT와 RT를 합쳐서 ‘판매수당’이라 한다)을 양도가액에서 공제할 필요경비라고 보아, 토지매도가격에서 판매수당을 차감한 금액에 비사업용 토지 양도소득세율을 곱하여 토지매매차익에 대한 세액을 산출하였다.

국세청 감사담당관실은 지방국세청에 대한 종합감사를 실시한 후, 판매수당이 과다공제된 것을 지적함에 따라 관할 세무서는 증액경정처분을 하였다. 부동산매매업자 A는 조세심판원에 불복을 하였으나 기각되자 행정소송을 제기하였다.

2) 사건의 진행

대전지방법원2015구합 102179(2015.12.24)	대전고등법원2016누 10129 , 2016.10.20	대법원
국패	국패	-

3) 대전고등법원의 판결
위에서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 등에 비추어 보면, OT는 구 소득세법 시행령 제89조 제1항 제1호의 “기타 부대비용”에, RT는 위 시행령 제163조 제5항 제1호 다목의 “소개비”에 각 해당한다고 봄이 타당하고, 따라서 이러한 판매수당은 양도자산의 필요경비로서 토지매매차익 계산시 공제되어야 할 것임에도 이를 필요경비에서 제외한 후 부과된 이 사건 처분은 그 범위에서 위법하다고 할 것이다.

㉠ 구 소득세법 시행령 제89조 제1항 제1호의 자산의 취득가액에 포함되는 “기타부대비용”은 양도가액에서 공제할 필요경비에 포함되는 ‘취득에 소요된 실지거래가액’의 하나로 열거되어 있다고 볼 수 있다(대법원 2012. 12. 26. 선고 2012두12723 판결 참조).
㉡ 2009. 2. 4. 대통령령 제21301호로 개정되기 전의 구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호는 ‘법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용’이라고만 포괄적으로 규정하고 있었으나, 2009. 2. 4. 대통령령 제21302호로 개정된 구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 가목에서 라목까지에서는 ‘공증비용, 인지대 및 소개비’ 등을 양도비용으로 명확하게 규정하였는데, 이러한 개정의 취지는 ‘양도세 실가과세 전환에 따른 실제 소요비용을 필요경비로 인정함으로써 실가제도의 합리성을 제고’하는데 있으므로, 이러한 시행령 개정취지에 비추어 보면, 토지 매수 및 매도에 필요하여 실제 소요된 비용이라면 양도자산의 필요경비인 ‘취득에 소요된 실지거래가액’에 해당한다고 보아야 한다.
㉢ 판매수당은 해당 토지의 개발가능성 등을 검토한 후 개발가능성이 큰 토지의 매수를 성사시키고, 잠재적 매수자에 대해 매수한 토지의 입지조건 및 향후 개발가능성 등을 설명하고 매수를 유도하기 위한 비용으로서, 원고와 같이 대규모로 토지를 매수하고 이를 다시 여러 필지로 분할하여 매도하는 사업을 반복적으로 하는 경우에는매수 및 매도를 진행하기 위해서 지출할 수밖에 없는 비용으로 보인다.
㉣ 원고는 판매수당을 지출하면서 판매사원들로부터 사업소득세를 원천징수・납부하여 그 지출사실이 객관적으로 확인된다.