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2. 사업소득과 양도소득의 차이

소득세법상 부동산매매업자에 대한 세액계산특례(비교과세)

(1) 비교과세대상

부동산매매업을 경영하는 거주자의 종합소득금액에 다음 자산의 매매차익이 포함되어 있는 경우에는 종합소득세와 양도소득세를 비교하여 그 중 많은 금액을 산출세액으로 한다(소법 64조 1항).

구 분	시행시기
① 비사업용 토지(소법 104조 1항 8호) ② 미등기양도자산(소법 104조 1항 10호)	종전부터 있었던 규정
③ 부동산을 취득할 수 있는 권리 중 「주택법」 제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권은 제외한다). 다만, 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로서 다음의 요건을 모두 충족하는 경우는 제외한다(소령 167의 6). ㈎ 양도 당시에 양도자가 속한 1세대가 다른 주택의 입주자로 선정된 지위를 보유하고 있지 아니할 것 ㈏ 양도자가 30세 이상이거나 배우자가 있을 것(양도자가 미성년자인 경우는 제외하며, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우를 포함한다)	2018.1.1. 이후 양도분부터 시행
④ 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택에 해당하는 주택(소법 104조 7항 1호) ⑤ 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(소법 104조 7항 2호) ⑥ 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(소법 104조 7항 3호) ⑦ 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 수의 합이 3이상인 경우의 그 주택(소법 제104조 제7항 제4호)	2018.4.1. 이후 양도분부터 시행

조정대상지역(국토교통부공고 제2018-1766호, 2018.12.31.)

시․도	종전	조 정(’18.12.31)
서울특별시	서울 25개구	좌동
경기	과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시, 동탄2택지개발지구주¹⁾, 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구주²⁾	좌동
경기	<신규 지정>	수원시 팔달구, 용인시 수지구, 용인시 기흥구
부산	해운대구ㆍ연제구ㆍ동래구ㆍ남구ㆍ부산진구ㆍ수영구ㆍ기장군(일광면)	해운대구ㆍ수영구ㆍ동래구
세종	세종특별자치시주³⁾ (행정중심복합도시 건설 예정지역)	좌동

주1) 화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함

주2) 수원시 영통구 이의동·원천동·하동·매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인시 수지구상현동, 기흥구 영덕동 일원에 지정된 광교택지개발지구에 한함

주3) 세종특별자치시는「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제2호에 따른 예정지역에 한함

(2) 부동산매매업의 범위

1) 부동산매매업

부동산매매업이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물* 개발 및 공급업을 부동산매매업에서 제외하되, 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 포함한다(소령 122조 1항).

* 주거용 건물에는 이에 딸린 토지로서 다음 중 어느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다(소령 122조 3항).

① 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」제34조 제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)
② 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

2) 겸용주택

주거용 건물의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 같은 지번(주거여건이 같은 단지 내의 다른 지번을 포함한다)에 설치된 다른 목적의 건물이 해당 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 딸린 토지는 제1항 단서에 따른 주거용 건물에서 제외하는 것으로 하고, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 전체를 주거용 건물로 본다(소령 122조 4항). 이 경우 건물에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다(소령 154조 4항).

① 주거용 건물과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적의 100분의 10 이하인 경우
② 주거용 건물에 딸린 다른 목적의 건물과 주거용 건물을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적보다 작은 경우

(3) 종합소득산출세액의 비교과세

종합소득산출세액은 다음 ①과 ② 중 큰 금액으로 한다.

① 종합소득과세표준 × 기본세율

② [(토지 등의 매매차익* - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제) × 양도소득세율] ＋ [(종합소득과세표준 - 토지 등의 매매차익*) ×기본세율]

* 토지 등의 매매차익 = 토지 등의 매매가액- 필요경비(취득가액, 자본적지출액, 양도비용)

[사 례] 부동산매매업에 대한 비교과세

부동산매매업자인 갑은 미등기 토지를 판매하였다. 갑이 판매한 미등기 토지의 매매차익에 대한 과세방법을 설명하시오.

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[해 답]
부동산매매업이므로 기본세율과 양도소득세율(70%)에 의한 세액을 비교하여 그 중 큰 금액을 산출세액으로 함

예정신고의무

부동산매매업자는 예정신고의무가 있으나, 건설업자는 예정신고의무가 없다.