[보론] 기준시가

1. 개　　요

기준시가란 토지․건물 등에 대하여 정부가 정한 가격을 말한다. 2006년 12월 31일 이전에 양도한 토지, 건물 및 부동산에 관한 권리는 투기거래와 실지거래가액으로 신고한 것이 아닌 경우에는 기준시가로 양도차익을 계산하였다. 그러나 2007.1.1부터는 모든 양도자산에 대하여 실지거래가액을 적용하므로 기준시가는 실지거래가액이 불분명하고, 매매사례가액이나 감정가액도 없는 경우에 한하여 적용된다. 취득가액 산정시 실지취득가액이 불분명하고 매매사례가액이나 감정가액이 없는 경우에 환산취득가액을 사용하는데, 환산취득가액 산정시 기준시가가 필요하다.

2. 토지와 건물

(1) 토지

1) 일반지역

일반토지는 개별공시지가를 기준시가로 한다. 개별공시지가는 1월 1일을 기준일로 하여 조사한 후, 매년 5월말경에 고시된다. 새로운 개별공시지가가 고시되기 전에 취득․양도한 경우에는 취득․양도당시 고시되어 있는 개별공시지가에 의한다.

[ 개별공시지가고시일 ]

연도 기준일 결정고시일
1990년
1991년
1992년
1993년
1994년
1995년
1996년
1997년부터 2004년까지
2005년 이후		 1990.1.1
1991.1.1
1992.1.1
1993.1.1
1994.1.1
1995.1.1
1996.1.1
매년 1,1
매년 1.1		 1990.8.30
1991.6.29
1992.6.5
1993.5.22
1994.6.30
1995.6.30
1996.6.28
매년 6월 30일
매년 5월 31일

[사 례]
갑은 용인시 죽전동 소재 상업용지(100㎡)를 2016년 5월 1일에 매입하여 2018년 6월 5일에 양도하였다. 동 토지에 대한 취득당시 기준시가와 양도당시 기준시가를 계산하시오.
기준일 고시일 개별공시지가(㎡당)
2015.1.1.
2016.1.1.
2017.1.1.
2018.1.1.		 2015.6.30.
2016.6.30.
2017.6.30.
2018.5.31.		 800,000
900,000
1,200,000
1,400,000

해답보기
[해 답]
(1) 취득당시 기준시가
취득당시 2003년 1월 1일 기준 개별공시지가가 고시되지 않았으므로 취득당시 고시되어 있는 2002년 1월 1일 기준 개별공시지가를 적용한다.
취득가액 : 800,000 × 100 ＝ 80,000,000
(2) 양도당시 기준시가 양도당시 2005년 1월 1일 기준 개별공시지가가 고시되었으므로 그 금액을 적용한다.
양도가액 : 1,400,000 × 100 ＝ 140,000,000

2) 지정지역
국세청장이 고시한 지정지역에 소재한 토지는 개별공시지가에 국세청장이 정한 배율을 곱한 금액을 기준시가로 한다. 지정지역은 부동산투기를 억제하기 위한 제도이나, 개별공시지가가 도입된 1990년 8월 30일 이후 현재(2007년 4월 1일)까지 배율이 고시된 지역은 없다.

3) 개별공시지가가 고시되지 않은 토지
개별공시지가가 없는 토지는 그 토지와 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 비교표에 의하여 관할세무서장이 평가한 가액에 의한다. 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

4) 1990.8.30. 이전 취득 토지에 대한 취득 당시 기준시가 산정특례
개별공시지가는 1990년에 도입되어 1990년 8월 30일에 최초로 개별공시지가가 고시되었다. 최초공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지는 개별공시지가가 없으므로 다음과 같이 계산한 금액을 취득 당시 개별공시지가로 본다(소령 164조 4항).

1990년 1월 1일 기준 개별공시지가 × { 취득 당시 과세시가표준액 /

(1990년 8월 30일 현재의 과세시가표준액+그 직전의 과세시가표준액)÷2 }

① 분모의 가액은 1990.8.30.의 과세시가표준액을 초과하지 못하며, 1990.8.30. 직전 과세시가표준액과 취득일 직전 과세시가표준액이 동일한 경우로서 1990.1.1을 기준으로 한 개별공시지가에 곱하는 비율이 100분의 100을 초과하는 경우에는 초과액은 없는 것으로 한다.
② 직전의 과세시가표준액이란 1989년 12월 31일 현재의 시가표준액을 말한다. 다만, 1990년 1월 1일 이후 1990년 8월 29일 이전에 시가표준액이 수시조정된 경우에는 당해 최종 수시조정일의 전일의 시가표준액을 말한다.

[사 례]
갑은 용인시 죽전동 소재 상업용지(100㎡)를 1988년 3월 2일에 매입하여 2018년 6월 5일에 양도하였다. 동 토지의 취득당시 기준시가를 계산하시오.
(1) 당해 토지의 개별공시지가
기준일 고시일 개별공시지가(㎡당)
1990.1.1.
2003.1.1.
2017.1.1.
2018.1.1.		 1990.8.30.
2003.6.30.
2004.6.30.
2005.5.31.		 300,000
900,000
1,200,000
1,400,000
(2) 당해 토지의 토지대장상 등급
일자 등급 기준일 등급
1988.1.1.
1989.1.1.		 165
185		 1990.1.1.
1991.1.1.		 190
195
(3) 토지등급가액표(㎡당)
일자 과세시가표준 등급 과세시가표준
165
185		 13,900
37,100		 190
195		 47,300
60,400

해답보기
[해 답]
(1) 환산개별공시지가
1990.1.1. 기준 개별공시지가× 취득당시 과세시가표준액 / { (1990.8.30 현재 과세시가표준액 ＋그 직전 과세시가표준액)÷2 }
＝ 300,000 ×13,900 / {(47,300 ＋ 37,100)÷2 }
＝ 98,815
(2) 취득당시 기준시가
98,815 × 100 ＝ 9,881,500